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작성자 주인장
작성일 2006-08-31 (목) 23:01
홈페이지 http://galmeir.com
ㆍ추천: 0  ㆍ조회: 5725    
ㆍIP: 59.xxx.16
전원 주택의 전망
전원주택 가는 길 ‘A to Z’…앞으로 펜션은 

45평 이하만 가능 
땅은 관광지 주변이 좋아… 용돈 정도 번다는 생각으로 해야 
 
 땅을 구입할 때는 목적이 분명해야 한다. 즉 무엇을 위한 것인지 정확하게 마음을 정한 뒤 땅을 구입해야 한다. 투자가 목적이라면 땅값이 오를 수 있는 곳을 택해야 한다. 하지만 전원주택을 지어 살 것이라면 주변 경관과 생활환경 등을 잘 살펴보아야 한다. 
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전원주택도 지금 당장 들어가 살 것이 아니고 정년퇴직 후 본격적으로 집을 짓고 살겠다는 생각이라면 현재보다 향후 발전 가능성을 보고 구입하는 게 투자비를 줄이면서 투자가치도 있다. 특히 수익을 생각해 전원주택을 지어 펜션으로 운영해 보겠다면 관광지 주변이나 사람이 많이 찾는 경관이 좋은 곳, 교통이 편리한 곳을 택하는 것이 좋다. 
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최근 펜션에 관심을 갖는 사람이 많아졌다. 한풀 꺾이기는 했지만 전원생활을 하면서 수익을 얻을 수 있는 아이템으로 펜션은 여전히 권할 만하다. 단 돈을 벌겠다고 접근하면 안 된다. 그저 사람을 만나고 용돈이라도 벌 수 있다는 편안한 마음에서 시작해야 한다. 그래야 실패가 적다. 
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시골을 다니다 보면 펜션이란 간판을 달고 영업하는 곳을 많이 볼 수 있다. 꼭 관광지가 아니더라도 강변이나 계곡 등 경치가 좋은 곳이라면 어김없이 펜션이 들어서 있다. 
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펜션은 ‘민박집이 고급화된 개념’ 쯤으로 여기면 된다. ‘고급민박’이나 ‘전원주택형 민박집’이라고 하면 더 쉽게 설명할 수 있을 것이다. 이렇듯 펜션은 개인들이 시골에 집을 지어 살면서 남는 방을 관광객들에게 임대해 돈을 버는 사업이다. 
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처음에는 전원생활을 하면서 용돈을 벌 수 있다는 소박한 생각으로 전원주택 수요자들이나 전원생활을 희망하는 사람들에게 소개됐는데, 어느 날 갑자기 부동산 투자상품으로 둔갑해 투기상품이 됐다. 
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경관 좋은 곳에서는 무분별하게 펜션 부지가 개발돼 분양됐고, 투자만 해놓으면 금리 몇 배의 수익을 챙겨주겠다며 투자자를 모집했다. 특히 수도권 주변의 경치 좋은 곳이나 강화도·안면도 등 해수욕장과 관광지 주변, 스키장이 밀집한 강원도 평창지역 등에는 그야말로 발 디딜 틈 없이 펜션들이 생겨났으며 장사도 잘돼 꽤 많은 돈을 번 사람들도 생겨났다. 
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이렇듯 야단스럽게 펜션이 늘어났지만 실제 관련 법규나 제도가 마련돼 있지 않아 관리가 안 되는 틈새에서 다양한 종류의 펜션 상품이 등장했고 점점 대형화돼 갔다. 그러자 정부는 펜션을 민박의 범주에서 규제하기 시작했다. 즉 현지에 거주하는 사람이 할 수 있는 것으로, 7실 이하라야 가능하다는 것이다. 그렇지 않은 것은 정식으로 숙박업 허가를 받아 운영하도록 했다. 
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이런 규제가 생긴 후 펜션은 부동산 투자 상품으로서 매력을 잃었고, 개발업자들이 분양하던 펜션 단지들이 사업을 포기하거나 도산하는 사례도 생겨났다. 
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여기에 더해 7월에는 민박을 실 규정에서 면적으로 바꾸어 연면적 45평 이하의 주택에서 지정받은 경우에만 할 수 있도록 했다. 이렇게 되면 앞으로 펜션의 수익성은 더욱 떨어질 수밖에 없다. 
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정부는 11월 5일까지 지정된 펜션에 한해 면적에 관계없이 7실 이하인 경우 사업할 수 있도록 해주고, 그 이후부터는 45평 이상의 주택에서 펜션을 하는 것은 단속하게 된다. 45평이면 집 주인이 생활하는 공간을 빼고 나면 실제 임대 가능한 방의 개수는 2~3개 정도다. 
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돈이 먼저냐, 전원생활이 먼저냐 
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서울에서 직장생활을 하는 김영중(38)씨는 충청도 충주호 주변에 노부모를 위한 전원주택을 짓고 있다. 충주호가 내려다보이는 곳이지만 아직 개발이 안 된 한적한 곳이다 보니 노부모 두 분이 들어가 살기에 적적할 것 같아 펜션을 권했다. 부모들도 적적함을 달랠 수 있고 또한 용돈이라도 생길 것이란 생각에 펜션을 선택하게 됐고 58평 크기의 집을 짓기로 했다. 계획을 세워 공사를 시작하려는 시점에서 연면적 45평 이하의 주택만 펜션이 가능하도록 법이 개정됐다. 
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집을 축소할 것인지를 고민한 끝에 공사를 밀어붙여 11월 이전에 준공하기 위해 서두르고 있다. 10월까지만 집이 완성되면 민박 지정을 받을 수 있고 그렇게 되면 펜션으로서 희소가치가 있어 사업성도 있을 것이란 계산이다. 
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도시인이 펜션에 집착하는 것은 전원생활을 하면서 수익을 얻을 수 있다는 장점 때문이다. 이따금 펜션사업으로 떼돈을 벌겠다는 식으로 접근하는 사람들도 있다. 그러나 떼돈을 벌겠다는 생각으로 시작한다면 이는 힘든 사업이다. 
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경제적인 측면에서만 보았을 때 펜션은 도시의 다른 사업 아이템과 비교해 썩 좋은 것은 아니다. 스키장이 있어 펜션 입지로 최고인 강원도 평창을 예로 들어 보자. 이곳에서 부지 500평에 60평형 펜션을 지을 경우 약 3억5000만~4억5000만원 정도 투자해야 한다. 이렇게 투자해도 월 수익은 잘해야 500만원 정도다. 물론 이것보다 훨씬 적은 수익을 올리는 사람이 대부분이다. 앞으로 45평 이하 주택에서만 펜션을 운영한다면 수익은 그만큼 줄어들게 된다. 
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어느 정도 수익을 올리기 위해서는 손수 손님을 맞아들이고 서비스해야 하며 그러다 보면 자존심도 상할 때가 많다. 가족들이 직접 하지 않고 사람을 두고 할 생각이라면 계산은 더욱 달라진다. 그야말로 남는 것이 없다. 
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강원도 영월 수주면에서 펜션을 운영하던 강영훈(48)씨는 최근 이 사업을 그만두었다. 2년 전 전원주택을 짓기 위해 땅을 구입했는데, 마침 펜션 붐이 일면서 단순 전원주택에서 수익형 펜션으로 방향을 바꾸었다. 부지 1000평을 구입해 60평 펜션을 짓는 데 약 4억2000만원이 들었다. 그 후 약 2년간 펜션을 운영해 보았는데 장사는 매우 잘돼 전원생활을 하면서 괜찮은 수익을 얻을 수 있었다. 
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하지만 손님들을 맞다 보니 정신없이 바빠 정작 전원생활을 위한 자신만의 시간을 낼 수 없었다. 게다가 손님 중에는 젊은 사람이 많았는데, 그들을 대하면서 자존심도 많이 상해 펜션업에 적응하기가 힘들었다. 
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펜션에 관심이 있다면 스스로 ‘돈이 먼저냐, 전원생활이 먼저냐’를 두고 심각한 고민을 해보아야 한다. 전원주택을 짓고 아무 수익 없이 경치만으로 먹고살기보다 전원생활을 하면서 사람도 만나고 더불어 생활비나 용돈을 벌 수 있는 즐거움을 아는 사람만이 성공적인 펜션을 할 수 있다. 

 


 

8·31 조치가 >> 전원주택 땅값 기세도 꺾을 듯 
8·31조치와 관련해 실수요자들이 접근하는 전원주택 관련 부동산 시장의 위축은 크게 없을 것으로 보이지만 가격 상승의 기세는 꺾일 것으로 보인다. 

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이번 8·31조치에서 전원주택 수요자들이 관심있게 보아야 할 사항은 1가구 2주택을 포함한 다주택자들에 대한 세금 중과 부분이다. 
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그런데 수도권을 제외한 읍·면 지역의 세금 부담은 그리 크지 않다. 특히 연면적 45평, 대지 200평 이하의 주택은 1가구 2주택에서 제외된다. 
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2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세되며 2007년부터 실거래가 과세로 전면 전환된다는 것도 유념해야 한다. 부재지주 소유 농지 등의 양도소득에 대해서는 1가구 3주택에 준하는 양도세율을 60% 적용하기로 했다. 
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‘부재지주’규정도 강화했다. 해당 시·군·구나 연접한 시·군·구에 거주하지 않더라도 땅 소재지의 반경 20㎞ 이내에 거주하면 ‘거주지주’로 보는 현행 규정을 삭제했다. 
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또 하나 눈에 띄는 것은 분할금지 관련 내용이다. 앞으로 허가받지 않으면 토지 분할을 할 수 없도록 하겠다는 것인데 이렇게 되면 전원주택 단지 개발이 어려워질 것으로 보인다.  
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